📌☝🏻Что нужно знать про обременение недвижимости📌
Выяснение, нет ли у квартиры обременений, – один из обязательных элементов общей проверки жилья перед покупкой. Кому захочется, вселившись, узнать, что вместе с квартирой приобретены и некие обязательства! Или того хуже – что сделку вот-вот признают недействительной, а вернуть деньги проблематично. 😦
Обременение недвижимости – это некое ограничение, налагаемое на распоряжение этой недвижимостью. Это означает, что собственник квадратных метров волен пользоваться квартирой (или долей), но вот продать, подарить, сдать в аренду и т. д. без согласия лиц, наложивших обременение, не может. (Списки возможных обременений см. ниже).
📌КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ НА ОБРЕМЕНЕНИЯ
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, недвижимость перед покупкой обязательно стоит проверить на отсутствие каких-либо обременений. Бесплатно можно сделать онлайн-запрос через сайт Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». А платно – заказать выписку из ЕГРН опять же на сайте Росреестра или в ближайшем МФЦ.
«Однако нужно иметь в виду, что на сайте Росреестра информация об обременении обновляется довольно редко либо выгружают ее неправильно».
Ошибки возможны и в выписке. Ведь Единый государственный реестр недвижимости появился два года назад (с 01.01.2017) в результате слияния двух других баз данных. А в России никакое слияние без технических потерь не происходит.
С другой стороны, никто не защищен от головотяпства чиновников и линейных банковских работников. «Достаточно распространены ситуации, когда на одну квартиру банк подписывает новые и новые дополнительные соглашения с заемщиками, забывая снимать старые обременения.
📌РЕГИСТРИРУЕМЫЕ В РОСРЕЕСТРЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ
- Залог квартиры при кредитовании (например, по договору ипотеки)
- Рассрочка (в случаях, когда квартира оформляется на покупателя, но остается в залоге у продавца до полной выплаты)
- Долгосрочный (более года) договора аренды или безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре)
- Договор доверительного управления (в частности, оформляемый опекуном в интересах подопечного)
- Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)
- Запрет на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия)
- Наложение ареста на квартиру (судебное решение)
Такая солидная структура, как Росреестр, берет на себя учет ограничений права собственности, возникающих только по серьезным обстоятельствам. К таким основаниям относятся прямое указание в законодательстве (например, ипотека в силу закона); задокументированные соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды); распоряжения административных или государственных органов (в том числе органов опеки и попечительства) и судебные решения.
Попытка провести через Росреестр регистрацию сделки квартиры, обремененной по одному из перечисленных оснований, закончится отказом. Точнее, в ряде случаев параллельно с отказом госструктура потребует документарного подтверждения согласия на сделку третьих лиц и только после этого оформит регистрацию. Но не обязательно: продажу залоговой квартиры при согласии банка-кредитора оформит, а вот арестованное жилье застрянет мертвым грузом.
📌☝🏻ОБРЕМЕНЕНИЯ БЫВАЮТ РАЗНЫЕ
В то же время заметная часть обременений превратились в экзотику. До 2003 года чаще всего приходилось сталкиваться с тем, что продаваемый объект обременен, как памятник, но потом вперед вышла ипотека. Ведь многие заемщики стремятся снова улучшить жилищные условия еще до полного погашения кредита. И все эти годы стабильно приходилось учитывать, что небольшая часть жилья обременена коммунальными задолженностями».
«Сегодня самое часто встречающееся обременение – квартира была приобретена в ипотеку, а кредит еще не погашен. И продавать ее приходится по переуступке».
Между тем переуступка предполагает цену ниже рыночной на 10-15%. Аналогичных скидок можно ожидать и при покупке жилья с другими видами ограничений.
Однако есть обременения, остающиеся вне поля зрения Росреестра и, соответственно, им не блокируемые.
📌НЕ РЕГИСТРИРУЕМЫЕ РОСРЕЕСТРОМ ОБРЕМЕНЕНИЯ
- Аренда жилья на срок менее года
- Право супруга на нажитое в браке имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов)
- Право наследования (когда наследники выясняют отношения)
- Право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия других владельцев)
- Когда квартира является объектом исторического наследия
- Когда некто, не являясь собственником, имеет право пользования квартирой
Последнего покупатели боятся пуще всего. Граждане наслушались историй, как через пару лет возвращается из тюрьмы зарегистрированный в квартире дальний родственник… Хотя в реальности гораздо чаще встречаются жильцы, просто в свое время отказавшиеся от приватизации. И беда в том, что они действительно имеют право на пожизненное проживание на этих квадратных метрах.
Впрочем, при дотошном сборе и изучении всевозможных документов перечисленные обременения тоже выявляются.
Например, чтобы выяснить, кто прописан на покупаемых квадратных метрах, нужно затребовать выписку из домовой книги. Лучше архивную – это более полный вариант. Такую выписку получают в управляющей компании, которая занимается обслуживанием дома, в отделении УФМС или в МФЦ либо через сайт госуслуг. Правда, предоставляются такие сведения по запросу собственников либо зарегистрированных в квартире жильцов, а также органов правопорядка. Чтобы получить документ, потенциальному покупателю придется договориться с продавцом. И в конце концов многие страхи окажутся пустыми.
☝🏻📌КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБКИ
Рассмотрение темы обременений было бы неполным без еще одного ракурса. «Часто встречаемый случай, когда объект выступает участником какого-то банкротного процесса. Например, когда квартира являлась частью активов лица, у которого возникли проблемы в бизнесе.
Потенциальному покупателю важно помнить: если человек признан банкротом или против него ведется такая процедура сейчас, то все его сделки за три года до этого события тоже могут быть признаны недействительными.
Опять же, на 100% узнать, окажется ли в близкой перспективе продавец банкротом, невозможно. Тем не менее есть способы соломку подстелить. Сейчас все банкротные дела можно найти на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru).
Кстати, определенное подспорье в защите интересов покупателю даст нотариус. «Нотариус обязан совершить целый ряд проверочных действий, перед тем как удостоверить ту или иную сделку, – Например, проверить, не отменена ли доверенность, не является ли продавец банкротом или недееспособным лицом. И это не оказание дополнительной услуги, а прямая обязанность».
С 1 октября 2018 года нотариусы вправе получать информацию из загсов о семейном положении участников операций. Это теоретически позволило бы защититься от ситуации, когда супруг продает недвижимость без ведома «второй половины». Но пока работает только тестовая версия проверки, которая доступна исключительно сотрудникам загса и Федеральной налоговой службы.
+7 (902) 241-62-74 Дмитрий Андронов
📭 e-mail: dmitriy.andronov@radugaivanovo.ru
Мы рады Вам всегда!
РАДУГА САМОЕ ВЕЖЛИВОЕ АГЕНТСТВО В ГОРОДЕ!!!
#купитьквартируиваново #квартира #Raduga #купитьквартиру #квартираиваново #недвижимость #агентствонедвижимости #радуга